Steuerfachangestellte: Option zur Steuerpflicht § 9 UStG – einfach erklärt

Wichtige Punkte:

1. 1**Grundsatz verstehen:** Die Vermietung von Grundstücken ist nach § 4 Nr. 12 UStG grundsätzlich von der Umsatzsteuer befreit. Das bedeutet: keine Umsatzsteuer auf die Miete, aber auch kein Vorsteuerabzug für den Vermieter.
2. 2**Problem erkennen:** Wenn der Vermieter hohe Kosten für die Immobilie hat (z.B. Bau, Renovierung), kann er die darauf entfallende Vorsteuer nicht abziehen, wenn die Vermietung steuerfrei bleibt. Das ist ein Nachteil.
3. 3**Lösung anwenden:** Hier kommt die 'Option zur Steuerpflicht' ins Spiel (§ 9 UStG). Der Vermieter kann freiwillig auf die Steuerbefreiung verzichten und die Vermietung als steuerpflichtigen Umsatz behandeln.
4. 4**Voraussetzungen prüfen:** Das geht aber nur, wenn der Mieter selbst ein Unternehmer ist und die angemieteten Räume *ausschließlich* für Umsätze nutzt, die ihn zum Vorsteuerabzug berechtigen. Der Mieter muss also selbst umsatzsteuerpflichtige Geschäfte machen.
5. 5**Auswirkung verstehen:** Der Vermieter weist dann Umsatzsteuer auf der Miete aus. Er muss diese ans Finanzamt abführen, kann aber gleichzeitig die Vorsteuer aus seinen Eingangsleistungen (z.B. Handwerkerrechnungen) abziehen. Für den Mieter ist die gezahlte Umsatzsteuer meist ein durchlaufender Posten, da er sie als Vorsteuer wieder abziehen kann.